Банки лоббировали лоббировали да налоббировали.
Как-то раз нарвался я на такую статью, кажется, в РБК.
"С появлением в России рынка новостроек недвижимость приобреталась по схеме «утром деньги, вечером стулья». Отдаешь деньги застройщику и с волнением ждёшь: построят дом или нет. Но с 1 июля 2019 года игры в эту русскую рулетку закончились — запустилась новая обязательная модель финансирования жилищного строительства с использованием эскроу-счетов (ФЗ №151). "
А теперь разберёмся, что это и как это без популизма и отсылок к Ильфу и Петрову.
Эскроу-счет — это специальный счет в банке, который открывается для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком. Плательщик вносит деньги в банк, после чего они замораживаются или, если использовать профессиональную терминологию, депонируются. Застройщик получает деньги за недвижимость только после сдачи дома в эксплуатацию в срок, указанный в проектной декларации.
Если застройщик не сдаст дом вовремя, средства со счета будут возвращены покупателю. Но и забрать свои деньги с эскроу-счета в любой момент покупатель не сможет — только если застройщик не выполнил условия, зафиксированные в договоре, заключенном при открытии эскроу-счета.
В первую очередь новая модель была утверждена на государственном уровне для защиты интересов и финансовой безопасности дольщиков — при затянувшейся стройке или банкротстве застройщика покупатель гарантированно получит свои деньги обратно.
Защита обманутых дольщиков - таким был основной лозунг рекламной кампании нового закона.
С точки зрения механики, действительно, защищённость увеличилась. Но не на 100%.
Во-первых, новый закон просто поубивал многих малых застройщиков (чему и рады застройщики крупные). Крупные застройщики смогли привлечь средства для организации строительства, небольшим компаниям было намного хуже, некоторые не справились и были вынуждены уйти.
Во-вторых, если что-то пойдёт не так, то да, Вам вернут Ваши деньги, но эта сумма через год-два, что лежала на эскроу, уже будет иметь другой вес (не забываем про инфляцию).
К тому же, если покупка была с ипотекой, то уже уплаченные проценты по кредиту Вам никто не вернёт.
В-третьих, само по себе проектное финансирование не является гарантом сдачи в срок. И сейчас у застройщиков есть право сдвигать срок до 2 лет.
Появление эскроу-счетов позволяет убрать с рынка ситуацию, когда с одной стороны сделки на ещё не построенный объект находится физическое лицо (дольщик), а с другой стороны - юридическое лицо (застройщик).
Это накладывало правовую и информационную асимметрию: на практике рядовому гражданину сложно релевантно оценить надёжность того или иного застройщика. В случае его банкротства дольщикам приходилось каким-либо образом кооперироваться, чтобы защитить свои интересы. В свою очередь, с запуском проектного финансирования интересы всех дольщиков защищает банк, который аккредитовал стройку.
Банк имеет профессиональные компетенции при оценке застройщика и отдельного объекта: либо поиск и привлечение нового застройщика, либо выплаты дольщикам.
В любом случае самому банку невыгодно держать на своём балансе недостроенный объект, таким образом, он фактически имеет те же интересы, чтоб и дольщики.
После сделки Вы сможете видеть сумму сделки у себя в онлайн-кабинете приложения банка, где открыт эскроу. На многих это действует успокаивающе. При этом, надеюсь, Вы понимаете, что эта сумма не лежит где-то в банковской ячейке и не ждёт, когда же сотрудник банка передаст её в руки сотрудника застройщика.
Эти деньги в обороте банка в его привычных операциях. То есть банк с одной стороны выдаёт деньги застройщику в виде проектного финансирования для строительства дома, с другой - с момента сделки до момента сдачи дома - прокручивает деньги дольщика.
Ну классно же!
Добавилось головной боли и в плане проведения сделок, ведь теперь нужно оформлять дополнительный счёт.
Самая идеальная схема, когда эскроу и ипотека в одном банке. Это всего лишь несколько дополнительных минут на сделке.
Чаще - это разные банки. Иногда можно эскроу открыть без посещения отделения банка - онлайн (если Вы уже клиент этого банка).
А вот был случай у меня, когда клиентка не имела ранее карт и счетов в зелёном банке, а ближайшее его отделение в 370 км от дома. Вот это неприятно. Либо ехать, либо помощь друга - по доверенности. Иногда доверенность делается на представителя застройщика, и застройщик помогает с этим. Иногда это делал я для своих клиентов.
Держателем эскроу может быть банк, у которого нет федерального охвата. В СПб есть такой красный банк, который ведёт проектное финансирование большого количества объектов. Тут удалённая сделка возможна только через доверенность.
