Не инвестирования ради, а сохранения для.
Сейчас мы пребываем в режиме невероятно неопределённости. Один из часто задаваемых мне вопросов сегодня – «что делать с деньгами?».
Ранее я уже писал, что единой формулы для всех в этом вопросе нет. Слишком уж короткий горизонт планирования нынче. При этом недвижимость остаётся самым надёжным инструментом сохранения денег. Сейчас именно нужно говорить о сохранении, а не о каком-то приумножении своего капитала.
Если Вы понимаете, что велика вероятность Вашего переезда в другую страну, то деньги Вам понадобятся в наличной форме, ну или в виде вложения в недвижимость той страны, куда Вы планируете.
Если же говорить про сохранение денежных средств внутри страны, то недвижимость явно наименее рисковый путь. Но и тут не всё так просто, ввиду сильной перестройки рынка, субсидированных программ и тд.
К тому же, нужно всегда помнить, что если Вы таки станете в будущем налоговым не резидентом РФ, то при продаже объекта недвижимости в РФ ранее 3/5 лет налог будет на 13% от дохода (цена продажи минус цена покупки минус проценты по ипотеке), а 30% от цены продажи (а это на 99,9% означает потери!).
На текущей неделе появилось ипотечное предложение от одного застройщика, которое позволяет перекрыть данный риск. Ипотека без процентов (ставка 0,01%) на первые 5 (ПЯТЬ!!!) лет, а далее 6,7% для всех или 5,7% по семейной ипотеке.
Рассмотрим однокомнатную квартиру на Васильевском острове, сдача дома конец 2024 года, ключи не позднее 1 июля 2025 года. 20 минут пешком до метро, 5 минут на машине до съезда ЗСД. Также в шаговой доступности новая набережная намывных территорий Васильевского острова, первая очередь которой ожидается уже летом 2024 года.
И рассмотрим вариант, что Вы до продажи этого объекта стали налоговым не резидентом РФ. Чтобы не платить налог, нужно выждать 3 или 5 лет с момента покупки квартиры (3 года, если эта квартира единственная Ваша собственность или 5 лет, если есть и другие объекты/доли в собственности).
Тем самым, что через 3 года уже однозначно будут ключи на руках.
Данная квартира по стандартной господдержке стоит 9 254 055. Ставка 6,7% на 30 лет.
Получаем:
- вход в инвестицию 1 420 000
- ежемесячный платёж 50 800
- совокупные расходы за 3 года 3 300 000
- если допустить, что через 3 года продавать квартиру будет по цене +30% к цене покупки, то получаем чистую прибыль на выходе 970 000, годовая доходность 9,7%.
При субсидированной программе будет удорожание, цена покупки станет 10 424 995. Ставка 0,01% на 5 лет (продаём через 3 года)
- вход в инвестицию 1 600 000
- ежемесячный платёж 24 700
- совокупные расходы за 3 года 2 550 000
- чистая прибыль на выходе 1 290 000, годовая доходность 16,8%.
Удорожание объекта – это цена за использование субсидированной программы. Тут оно составило 1 171 000.
При этом сумма уплаченных процентов по первому варианту за 3 года составит 1 827 000 (во втором случае проценты – это 2 500, то есть почти равны нулю).
Второй вариант нам позволил сэкономить 940 000 за 3 года.
В случае расчёта на 5 лет этот разрыв будет ещё больше. Причём более 2 лет дополнительную прибыль ещё может приносить аренда этой квартиры. Под аренду, кстати, тоже есть программа – 0,1% на весь срок. Удорожание будет чуть больше, но при стратегии долгого владения этой квартирой и сдачи её в аренду, эта программа будет выгоднее.
Разобран вариант однокомнатной квартиры со входом в сделку 1,6 млн. При этом есть варианты и большей площади, и студии со входом от 1,1 млн. и платежом в месяц 17 000.
@town_78
#недвижимостьспб
#инвестированиевнедвижимость
